空室対策どうする？不動産投資で考えるべき入居率向上策5つ

不動産投資、不動産経営において、収益に影響する入居率。

せっかく良い物件を買ったと思っても、対策が下手で空室が続いては意味がありません。

ここでは、空室リスクを最小限に抑えるための具体的な対策を紹介します。

不動産経営に興味のある方や、実際に始められる方はぜひ参考にしてください。

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不動産投資とは？

不動産投資とは、アパートやマンション、オフィスビルなどの不動産を購入し、それを第三者に貸し出すことで収益につなげる投資手法です。

不動産投資を始めるにあたって、大半のケースでは、アパートやビルを一棟丸ごと購入したり、建設したりしますが、近年では分譲マンションやアパートの一室を購入する「ワンルーム投資」も主流になりつつあります。

巨額の初期費用がなくても始めやすいことから、副業として不動産投資に乗り出すサラリーマンも増えてきています。

不動産投資における入居率の重要性

賃貸アパートやマンション経営など、不動産投資をする上で「入居率」と「収益」の間には非常に密接な関係があります。

以前までは不動産の買値と売値の差額によって利益を出すキャピタルゲインが不動産投資の主流でしたが、近年では家賃収入を得るインカムゲインによる収益化を目的とする投資が大半を占めると言われます。

つまり、物件の入居率をいかにして増やすかがより多くの利益を生み出す上で必要不可欠なのです。

不動産投資における空室リスクの現状

しかし、現在の日本社会においては不動産オーナーにとって大変不都合な社会問題が起きています。

たとえば、都心エリアへの人口集中や地方エリアの過疎化、また新築物件が急激に増えたことで需要と供給のバランスが崩れている、人口そのものが減少している、などが挙げられます。

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不動産投資、経営における空室対策

上記のような理由により、空室リスクは年々高まっていると言われています。

そのため、空室を減らし、入居率を上げるための対策を講じることが、オーナーには求められています。

効果的な空室対策の5つの手段について見ていきましょう。

①入居者ニーズや市場の調査

空室対策を実施する前に、まず入居者のニーズや不動産業界内の市場調査を実施して動向を見極めます。

具体的な調査方法として、

• ネット上で情報を集める
• 仲介業者、管理会社など不動産関連事業にヒアリングする
• 物件のある地域に直接出向き、入居者募集をしているアパートやマンションがどれくらいあるかを調べる

などが挙げられます。

特に現地調査は重要で、入居者募集の看板が出た（要は空室がある）物件が多数あるエリアや、新しく建設中の物件が多かったりすると、要注意です。

そして当然のことですが、周辺地域にどんな人が住んでいるのか、立地条件や周辺施設の詳細についてオーナー自らが把握することでより明確な情報を仕入れることができ、ターゲットの選定に役立ちます。

②ターゲット層の選定・見直し

調査結果を元にある程度入居者ニーズの想定ができたら、実際にターゲット層の選定、見直しをしていきます。

立地や需要、競合他社との差別化を考慮した上で、どんな入居者を募集すべきか検討してきましょう。

近隣に大学や専門学校が多い場合には学生向けに、オフィスや駅近の物件の場合にはサラリーマン向けに募集を拡大したり、また高齢者、外国人、ペット好きの人向けの物件を増やし、ターゲットを絞るのも空室対策をする上で非常に効果的な手段です。

多くの人は検索サイトを使いますので、様々な人の視点に立って、近隣エリアで検索をかけてみると、意外な穴場が見つかるかもしれません。

③不動産仲介業者との良好な関係の構築

たとえ好条件な物件を抱えていても認知してもらわない限り空室は埋まりません。

物件の宣伝や内見数を増やし、入居者を獲得するためには不動産仲介業者や営業マンとの良好な関係の構築が重要になります。

ビジネス上の付き合いとはいえ、相手も一人の人間です。

「この人のために頑張ろう」と思ってもらえるのと、「イヤな人だな」と思われるのとでは、全く結果が異なってきます。

一方的に条件を提示するのではなく、仲介業者、営業マンとコミュニケーションをとり意見を聞き入れた上で柔軟な対応をすることで良好な関係ができ、優先的に宣伝活動をしてもらえるようにしましょう。

④入居者に選ばれるための部屋づくり

勿論ですが、物件そのものの良し悪しも、入居者の獲得に大きな影響を与えます。

内装のリノベーションやリフォームはもちろんのこと、エントランスやエレベーター、階段など共有スペースの清掃、管理も必要不可欠となります。

ゴミが散らかっていたり、汚れがそのままにしてあったりすると、それだけで「ここには住みたくない」と思ってしまうもの。

空室を出さないためにも、入居者に選ばれる部屋づくり、物件づくりを心がけましょう。

⑤物件にオプションをつける

インターネット無料、家具家電付き、壁紙変更などDIY可能、などのオプションも入居者が物件を選ぶ際の重要な判断基準の一つとなります。

インターネット無料、家具家電付きの物件の場合、入居者側がお得感を感じられるだけでなく、オーナー側も価格調整がしやすいというメリットがあります。

また、オートロックや宅配ロッカーを設置することで、物件の信頼性や利便性が向上するでしょう。

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まとめ

以上で挙げたように空室対策をするための手段は工夫次第で無数にあります。

しかし、そう簡単に行かないのが不動産投資、不動産経営の実情。

たとえ仲介業者、管理会社からの値下げ提案など交渉があった場合でもすぐには応じず、需要と供給のバランスや社会動向をしっかりと精査した上で適切に判断していくようにしましょう。

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