不動産投資で節税できる？その理由と知っておくべき注意点

節税の方法にはいくつかの種類があります。

特に、その中でも不動産投資による税金対策はその効果が特に高いと言われています。

しかし、なぜ、不動産投資が税金対策になるのでしょうか。

今回は、不動産投資で節税できる基本的な仕組みを踏まえた上で、節税を見込んで不動産投資を始める際の注意点について解説します。

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不動産投資で節税できる？

サラリーマンが副業として始める賃貸経営や、相続のための不動産投資。

これらが節税になる、という話を耳にする機会、意外とあるのではないでしょうか。

株やFXなど、投資手法は多数あります。

しかし、その中でも、不動産投資が昔から人気があるのは、

• 不労所得が得られる
• 生命保険の代わりになる

といった魅力があることも一つの理由ではあるものの、

• 節税効果が優れている

ということも挙げられるのです。

最初から節税目的で不動産投資に手を出す人も少なくありません。

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不動産投資で節税できる仕組み

不動産投資で節税が見込める税金は主に、

• 所得税
• 住民税
• 相続税

の3つとなります。

しかし、そもそもなぜ節税になるのでしょうか。

基本的な仕組みについて見ていきましょう。

1. 所得税、住民税

仮に賃貸経営を始める場合、まず投資用の物件を購入する必要があります。

多くの場合、手持ち資金だけでは購入できないでしょう。

そのため、不動産投資用のローンなどを利用することになります。

創業直後はその返済負担も含め、多くの諸経費がかかります。

当初はそれが家賃収入を上回ることになるため、最初の数年間はかなりの確率で赤字になります。

この場合、会社に勤めているなど他の収入があれば、その給与所得から不動産投資の赤字分を損益通算という仕組みによって相殺できます。

そのため、所得額が減り、納めるべき所得税、住民税が減額されるのです。

2. 相続税

副業としてではなく、賃貸経営を本業としてやる場合でも、相続税の節税が見込めます。

相続税は、相続する対象の価値によって課税額が決定します。

たとえば現金1,000万円を自分の親族に相続する場合はどうでしょうか。

もちろん、相続する金額である1,000万円がそのまま評価額になります。

しかし、アパートやマンションなどの不動産は、現金とは異なります。

物件そのものの価値（販売価格）から土地代の2割、建物代3割を引いた差額が評価額となります。

そのため、現金をそのまま相続するよりも不動産に変えて相続した方が節税になるのです。

それに加えて、稼働率（入居者の数）も課税の評価に反映されます。

稼働率が高ければ、多くの人にその物件が使用されていることになり、価値は低くなります。

逆に空室が多ければ、使われていない(価値が減っていない)として、評価が高くなります。

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不動産投資で節税する際の注意点

節税を見込んでの不動産投資を始める際には、いくつか注意点があります。

節税だけを不動産投資の目的にしてはいけない

サラリーマンなどが副業として不動産投資を始める場合、確かに所得税や住民税の節税が見込めます。

しかし、それだけを不動産投資を始めると、思わぬ落とし穴があるかもしれません。

というのも、節税が見込めるのは経営が赤字の時に限られるからです。

その状態を無理に維持しようとすると、不動産投資事業そのものが無意味になります。

また、空室リスクなどによって、大きな損失を被ることもあり得ます。

始めてすぐは難しくても、ゆくゆくはしっかりと収益化することを念頭において事業を進めていきましょう。

経費として計上できるものをしっかりと把握しておく必要がある

また、経理に関する知識が十分でないと、節税するにしても、その恩恵を十分に受けられなくなってしまいます。

賃貸経営において具体的にどんなものが経費として計上できるのか、その種類や、減価償却など計上の仕方についてもあらかじめ知識を身につけておく必要があります。

区分投資だと節税効果が限定的になる

賃貸経営の種類には、

• 物件一棟を丸ごと購入して家賃収入を得るタイプ
• 区分投資と呼ばれる、物件の一室のみを購入して第三者に貸し出すというタイプ

があります。

後者は、「ワンルームマンション投資」と呼ばれることもあります。

後者は、前者よりも、始めるにあたって必要な初期費用を大幅に抑えられるという魅力があります。

そのため、サラリーマンの副業としても人気があるようです。

全く節税が見込めないということはありませんが、初期費用やランニングコストの額が小さいと、それだけ減価償却できる経費も小さくなってしまいます。

家賃収入よりもその額が上回らず、節税にならない可能性もあるでしょう。

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不動産投資で節税できるか、慎重に判断しよう

「節税」というと聞こえが良く、賢いことをしている気になります。

しかし、不動産経営においては、赤字が出ていることには変わりありません。

納める税金の額が減っても、キャッシュアウトしていることになるのです。

また、節税だけを目的とした不動産投資は空室、滞納リスクを見落とす原因にもなりかねません。

それらリスクを承知の上目的をしっかりと持ち、計画的に事業を進めていきましょう。

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