サブリース契約とは？初心者の不安に付け込る手口の注意点！

賃貸経営において、オーナー自らが全ての管理業務を行うことは決して不可能ではありません。

しかし、大抵の場合は、不動産管理業者を利用することになるでしょう。

そして、不動産業界の関係者と話をしてよく勧められるのが、サブリース契約。

家賃が保証されるので安心、との謳い文句ですが、実際は、業者に食い物にされるだけ、との声もあります。

不動産投資のプロによっては、「絶対にサブリースと契約するな」という人もいるくらいです。

今回は、賃貸経営においてよく出て来るサブリース契約のメリットと注意点について解説します。

【参考】サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！（消費者庁）

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賃貸経営における3つの管理形態

賃貸経営において、アパート、マンションなど不動産物件の管理方法には大きく3つの管理方法があります。

• 自主管理
• 管理委託
• サブリース

自主管理とは、文字通り、入居者の募集や入退去の手続き、修繕、リフォームの手配、ゴミの管理、その他業務の一切をオーナーが自ら行うことです。

そして、管理委託とは、管理業務を専門の不動産管理業者に委託することです。

3つ目のサブリース契約とは、サブリース業者に物件を丸ごと借り上げてもらい、オーナーに代わって物件の運用をしてもらうことです。

運用には、当然管理業務も含まれるので、管理業務をサブリース業者に丸投げする形になります。

サブリース契約を結ぶメリット

サブリースの利用は、手数料がかかり、それは、通常安いものではありません。

下手をすると不動産投資の赤字が確定してしまう、注意が必要なものになります。

しかし、メリットと呼べるものがないわけでもありません。

まずは、そこから見ていきましょう。

管理業務の一切を業者に丸投げできる

一番の魅力は、なんといっても管理業務の一切を管理会社に丸投げできることでしょう。

面倒な入居者の募集や、入退去の手続き、その他管理業務をオーナーは一切する必要がありません。

そのため、賃貸経営における手間がかからず、万一それで利益が出るようであれば、文字通りの不労所得を得られる形になります。

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空室リスク、滞納リスクを回避できる

空室発生に伴う収入減のリスクを回避できることもサブリース契約を結ぶメリットの一つと言えるでしょう。

元々の家賃収入よりも2割〜3割程度減るものの、サブリース契約を結べば、たとえ空室が発生しても得られる収入の額が減ることはありません。

そういう意味で、日々の空室に一喜一憂することなく、安定して経営できるようになると言えるでしょう。

また、入居者が家賃を滞納した際の対応も同様で、取立についても、業者が代行して行ってくれます。

【参考】一歩踏み出す前に知るべき賃貸経営のメリット5つとリスク4つ

相続税の節税効果が見込める

また、サブリースは、税金対策になる可能性もあります。

賃貸されている物件は、相続の際の評価額が下がるようになっています。

ゆえに、逆説的ですが、賃貸物件の場合、空室があると逆に不動産としての価値が高まってしまうのです。

そうなると、それだけ納める相続税の額も増えてしまいますので、満室にしておくことが重要。

サブリース契約の場合は管理会社が物件全体を賃貸していると解釈されるため、実質的には空室であっても、賃貸中とみなされるため相続の際の評価額が上がることはありません。

そのため、結果的に税金が安くなる可能性があるのです。

契約時の注意点

多くのメリットがある一方で、サブリース契約を結ぶにあたり、注意点があります。

これは、致命的なものもあるので、オーナーは慎重になる必要があります。

賃料減額のリスクもある

サブリースに任せれば安心とオーナーの多くが誤解しているのが、ズバリここです。

契約書をよく読めば分かる話なのですが、多くの場合、サブリースには契約期間が設定されています。

そして、オーナーに支払う賃料の見直しが、2年毎に設定されているのが一般的。

つまり、2年経ったら、オーナーへの支払いを減額するよう交渉することができるのです。

「周辺の賃料相場が下がってきたから」

「物件が古くなって痛んできたから」

等々、様々な理由をつけてサブリース業者はオーナーへの支払いを減らそうとしてくるでしょう。

そのため、交渉の結果、オーナーが受け取る賃料を大幅に減らされてしまい、ローンの返済額よりも少なくなってしまうことすらあるのです。

そうなると、オーナーが逆に持ち出しをすることになり、大赤字が確定してしまいます。

通常は交渉することになると思うのですが、それでサブリース契約を解消しようとすると、高額な違約金を持ち出してくるという、質の悪い業者も大勢います。

相場よりは安い金額で貸さねばならない

サブリース契約を締結すると、オーナーは、サブリース業者に管理業務の一切を任せることになります。

よって、当然ながら、その手数料分は業者の取り分として出ていくことになります。

そしてその手数料は月々の家賃収入から差し引かれることから、たとえ稼働率が100％だったとしても、その収益を丸々得ることはできません。

通常、家賃相場よりも2割〜3割低い金額が、オーナーの取り分となります。

つまり、2～3割が空室なのと同じ状況なのです。

「家賃が保証される」とは言っても、「2～3割空室で安定」となると、それは考えものですよね。

しかも、上述の通り、賃料を減額されるリスクもあるのです。

そうなると、下手をすると「当初の見積もりの半分しか賃料が入らない」なんてことも起こり得るのです。

解約しようとすると高額な違約金が課されることもある

サブリース契約には、契約期間があらかじめ設定されています。

オーナー側の事情で中途解約しようとすると、高額な違約金を支払わなければならないことがあります。

家賃減額を拒否してトラブルになり、解約しようとすると、違約金を取られることになるという、オーナーにとっては逃げ道のないような状況になり得ます。

契約書に、解約に伴う違約金の条項があるのであれば、何を根拠とする違約金なのか、しっかりと確認しておく必要があるでしょう。

免責期間が設定されていると、空室保証がされない

契約の内容によって、空室保証に関する免責期間が設定されているケースがあります。

免責期間とは、住民が退去した後の一定期間、業者がオーナーに対してその負担をしなくても良い期間を指します。

免責期間が設定されていると、手数料だけかかって本来の空室保証がなされないことになります。

契約を結ぶ際にしっかりと確認しましょう。

まとめ

契約の内容はさまざまですが、サブリース契約のほとんどはオーナーよりも不動産管理会社に有利な条件になっていることが多いもの。

契約内容をしっかりと確認しておかないと後々トラブルに発展する可能性が高くなります。

本当に信用できる業者でないと、そのメリットを十分に享受できないどころか、損失を被ることになりかねません。

サブリース契約の締結には、慎重になる方が賢明と言えるでしょう。